买房是人生中的重大决策,涉及资金、法律、生活规划等多方面内容，掌握必要的常识能帮助购房者规避风险、少走弯路，以下从购房前准备、选房看房、签约交易、收房入住四个阶段，梳理18个关键常识，供参考。
购房前准备阶段
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明确自身需求与预算
购房前需清晰定位：刚需自住、改善置换还是投资？根据家庭人口、通勤需求、周边配套（学校、医院、交通）等确定区域，再结合家庭收入（建议月供不超过月收入的50%）、存款及贷款资质，划定总价预算，避免因超出承受能力影响生活质量。
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了解当地购房政策
各地政策差异较大，需关注限购资格（本地户籍/社保年限、非本地户籍纳税或社保要求）、限贷政策（首套/二套首付比例及利率）、公积金贷款额度（是否可组合贷）等，可通过当地住建局官网或房产交易中心查询最新政策，避免因政策不符导致购房失败。 -
准备首付款与资金规划
首付款比例根据房屋总价和贷款政策确定（通常首套30%，二套不低于40%），需确保资金来源合法（避免借名购房等风险），同时预留税费、维修基金、装修及应急资金，一般建议总房款的10%-15%作为额外支出预算。 -
评估自身贷款资质
提前查询个人征信报告（征信不良可能被拒贷或提高利率），计算贷款额度（银行流水需覆盖月供的2倍以上），选择合适的贷款方式（公积金贷款利率低，商贷灵活，组合贷适合额度不足人群）。
选房看房阶段
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核实开发商与楼盘五证
“五证”是项目合法性的关键：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，查验五证是否齐全，尤其关注预售许可证范围是否包含意向房源，避免购买“小产权房”或违规楼盘。
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实地考察房屋质量与细节
看房时重点关注：房屋户型（是否方正、动静分区、采光通风）、楼层（低层出行方便但潮湿，高层视野好但电梯依赖）、朝向（南北通透最佳，避免“西晒”）、墙体（有无裂缝、渗水痕迹）、门窗（密封性、隔音效果）等，建议雨天看房（检查渗水）、晚上看房（考察周边环境与噪音）。 -
考察小区配套与物业
配套包括内部配套（绿化率、容积率、人车分流、车位配比）和外部配套（学校、商超、医院、地铁/公交），物业方面，了解物业公司资质（品牌物业更可靠）、收费标准（物业费、停车费）、服务内容（安保、保洁、维修响应速度），可通过业主论坛评价侧面了解。 -
关注房屋产权年限与类型
住宅产权70年，商业40年/50年，需明确土地性质（出让/划拨），避免购买产权纠纷房，注意查看土地剩余使用年限（影响后续转手和贷款年限），以及房屋是否为“法拍房”“抵押房”等特殊类型。
签约交易阶段
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仔细阅读购房合同条款
合同是维权依据，重点关注：房屋基本信息（地址、面积、户型）、价格及付款方式（定金、首付、尾款支付节点）、交房时间及逾期违约责任、面积差异处理方式（误差3%以内多退少补，超出部分按合同约定）、违约条款（开发商逾期交房、购房者逾期付款的责任）等。
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核实房屋面积与公摊
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积，公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间等，要求开发商提供《房屋面积测绘报告》，明确公摊占比（普通住宅公摊约15%-25%，高层较高），警惕“公摊陷阱”（如将不应计入公摊的面积纳入）。 -
明确税费构成与承担方
购房税费主要包括：契税（首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套3%）、印花税（0.05%，目前免征）、维修基金（按面积收取，各地标准不同），以及增值税（满二免征）、个税（满五唯一免征）等（二手房），需明确税费由买方还是卖方承担，避免后续纠纷。 -
办理贷款与资金监管
贷款需提交收入证明、征信报告、购房合同等材料，银行审批通过后签订贷款合同，建议选择“资金监管”模式（房款存入第三方账户，过户后划转给卖家），降低“钱房两空”风险，公积金贷款需提前咨询当地中心，了解审批时限和提取流程。
收房入住阶段
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验房流程与注意事项
收房时核对“三书一证一表”（《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》），缺一不可，逐项检查房屋质量（墙面地面空鼓、门窗开关、水电燃气表读数、排水是否通畅），发现问题书面记录并要求开发商整改，签署《房屋验收交接单》前确保问题解决。 -
办理不动产权证书
开发商需在交房后90日内办理初始登记，购房者可凭购房合同、发票等材料申请转移登记，建议自行或委托律师办理，确保产权清晰，避免“一房多卖”或抵押查封风险，产权证是房屋所有权的法律凭证，后续落户、转手、抵押均需用到。 -
了解房屋使用与维护责任
房屋质量保修期：地基基础和主体结构为设计文件规定的该工程合理使用年限（通常50年），防水工程5年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程2年，保修期内出现非人为损坏，由开发商负责维修；超过保修期或人为损坏，由业主承担费用。 -
警惕装修与物业陷阱
收房后装修需提前向物业申报，遵守小区装修规定（时间、垃圾清运、噪音控制），警惕开发商或物业指定的装修公司（可能存在捆绑收费或质量隐患），选择正规装修公司并签订详细合同，物业费需按合同缴纳，避免因拖欠费用影响正常服务。
其他重要常识
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区分“定金”与“订金”
定金具有担保性质，支付后若买家违约，定金不退；若卖家违约，需双倍返还定金（金额不超过主合同标的额20%），订金可退，视为预付款，双方无违约责任时需返还，签订认购书时需明确款项性质，避免损失。 -
关注房屋升值潜力与转手风险
自住购房优先满足需求，投资购房需关注地段、规划、学区等升值要素，但需警惕市场波动和政策调控（如限售、房产税试点），二手房转手可能面临“满二/满五”税费差异、限售期限等限制，需提前评估流动性风险。
相关问答FAQs
Q1: 购房时遇到“特价房”或“内部房”，价格远低于市场价，是否值得购买？
A1: 需谨慎！“特价房”可能存在户型差、楼层低、产权问题（如抵押查封）或隐藏瑕疵（如房屋质量纠纷），建议核实房源是否在《商品房预售许可证》范围内，要求查看《房屋状况说明书》和《购房合同》，明确房屋现状和违约责任，避免因低价陷入纠纷。
Q2: 房屋交付时发现面积误差超过3%，如何处理？
A2: 根据《商品房销售管理办法》，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；超过3%的，购房者有权退房，若不退房，误差比绝对值在3%以内部分的房价款由买受人补足或返还，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，需在合同中明确约定面积处理方式，保留好测绘报告等证据。
